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物业费税率(物业费税率2020)

时间:2022-02-18 12:02:14浏览次数: 作者:大好时光

物业费到底多少钱才合理呢 ?有些人说物业就雇两个老头儿看一下大门儿,雇两个老太太扫一下地 ,就纯属暴利。也有的说物业每年都在亏损 。物业到底每年需要多少钱?今天我们进行一个大致方向的核算 ,让大家都了解物业 。有些人喜欢批评物业,批评他,你就要先了解他。

一、物业是分等级的。

很多人都不明白为什么有些小区只交几毛钱的物业费,而有些小区却要交几块钱,甚至十几二十块钱的物业费?这就是因为物业是分等级的,不同等级需要所需要缴纳的物业费价格是不同的。

对于小区物业的等级划分,各地方都有自己相应的规定 ,国家并没有统一规定,有些地方分为1~3级 ,有些分为1~5级 ,但大体的方向都是一致的。各地城建局都会下发相应的等级服务标准,和各级服务标准所需物业费指导价格。

一般,以一级服务为最低级,五级服务为最高级。

一级服务标准是什么?各地规定不同,总之 ,最低级的服务标准,服务质量比较低 ,以保洁工作为例,大概每周或每半月清扫或清拖一次。所以这种等级的服务,服务标准很低。这样人工费用和各项费用都会比较低,从而物业费也会非常的低。

五级服务标准,也就是最高级的服务标准 ,通常服务质量会非常的高,还是以保洁工作为例,有些地方规定据每天清拖两次。设备巡检、安全工作、房屋品质等要求也会非常高。因此,所需缴纳的物业费就必须满足这一工作要求。

二、物业的组织架构

物业需要多少人员呢?我们以20万平米的小区为例,物业人员的组织架构图大致是这样的:

经理(1人)——副经理或项目主管(1人)—— 综合主管或后勤主管、人事主管(1~2人)——工程主管(1人)——工程人员 (3人)——客服主管(1人)——客服人员 (3人)——楼宇管家 (3人)——秩序主管 (1人)——秩序班长 (2人白班1人,夜班1人 )——保安(12人白班六人,夜班六人 )——专职消防员 (1人)——中控室及监控人员(4人) ——保洁主管 (1人)——保洁员(20人 )。

总计:55人。

这是一个20万平的小区 ,要想达到三级以上服务,物业所需要的全部人员 。根据实际情况,很多物业公司会进行人员增减。

三、物业的支出

物业的支出通常分为四个部分 ,税金、人工费用、设备设施运行维护费用 、办公日常支出。

1、税金

物业公司一般需要缴纳以下费用:

物业所需缴纳税金为营业税,税率5%;城建税:税率分为7%(市区)5%(县城镇)1%(其他);教育费附加:税率3%;

也就是说你收100万的物业费 ,大概得先交 13~15万的税费。

2、人工开支

物业人工开支是一项非常庞大的费用,物业费的60%甚至更多都用在了人工开支 。

刚才我们分析了,若想成为三级以上物业,必须满足45~55人的人工开支 。

人工开支不是只有工资,还要有缴纳的社保 、福利 、劳保、工装、奖金奖励。

3、设备设施运行维护费用

大致有如下几个面:园区日常维修,电梯、泵房、配电室、变电站、消防、监控等设备的维保费用。仅一部电梯的维保各项费用每年就要5000元以上,电费也要在5000元以上。

此外,还需要绿化设施的维护费用 。这些费用每年都是必不可少的 。

如果一个小区为三级以上的服务标准 ,以上这些费用必不可少 ,自己可以根据当地的实际情况,工资水平等套用上面的 物业开支 ,自己核算一下自己小区大致需要多少费用 。这样对自己的物业每年是赚还是亏便一目了然了 。

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